Mit dem fünften Jahr der Krise kommt es erneut zu Immobilienkrisen

Während die Immobilienschuldenkrise in China in ihr fünftes Jahr geht, gibt es kaum Anzeichen dafür, dass notleidende Bauträger es einfacher finden, ihre Schulden zurückzuzahlen, da der Rückgang der Hausverkäufe anhält. Ihre Dollar-Anleihen werden immer noch auf einem äußerst notleidenden Niveau gehandelt, die Emission von Schuldtiteln ist fast zum Erliegen gekommen und der Sektor ist an den Aktienmärkten ein deutlicher Nachzügler.

In den letzten Wochen schrillten erneut die Alarmglocken, als die Bankenaufsicht führende Versicherer dazu aufforderte, ihr finanzielles Engagement gegenüber China Vanke Co. zu melden, um abzuschätzen, wie viel Unterstützung der nach Umsatz viertgrößte Projektentwickler des Landes benötigt, um einen Zahlungsausfall zu vermeiden. Drüben in Hongkong versuchte New World Development Co., die Fälligkeit einiger Kredite zu verschieben, während die Parkview Group in Peking einen denkmalgeschützten Gewerbekomplex zum Verkauf anbot.

Die jüngsten Anzeichen von Stress verstärken die Sorge, dass das Schlimmste für den Immobiliensektor in der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt, der einst ein starker Wachstumsmotor war und jetzt eine große Belastung für die Nachfrage nach Artikeln von Möbeln bis hin zu Autos darstellt, noch lange nicht überstanden ist. Und sie sind besonders besorgniserregend, weil Vankes Misere zeigt, dass die Liquiditätskrise einem der wenigen großen Bauunternehmen schadet, die bisher einen Zahlungsausfall vermieden haben. Die Schwierigkeiten, mit denen die Hongkonger Kollegen konfrontiert sind, führen unterdessen dazu, dass die Ansteckung zunehmend auch im Ausland zu spüren ist.

„Während die jüngsten Regierungsmaßnahmen dazu beigetragen haben, die Geschwindigkeit des Rückgangs zu bremsen, könnte es noch ein oder zwei Jahre dauern, bis der Sektor seinen Tiefpunkt erreicht“, sagte Leonard Law, leitender Kreditanalyst bei Lucror Analytics. „Vor diesem Hintergrund können wir die Möglichkeit weiterer Ausfälle im nächsten Jahr nicht ausschließen, auch wenn die Gesamtausfallrate deutlich niedriger sein dürfte als zuvor.“

Die chinesischen Behörden haben in den letzten Jahren ihre Anstrengungen verstärkt, um den beispiellosen Abschwung auf dem Immobilienmarkt im Land abzumildern. Dazu gehören Zinssenkungen, eine Kürzung der Kaufkosten und -beschränkungen sowie staatliche Garantien für Anleiheverkäufe durch stärkere Entwickler. Bei einem wichtigen Wirtschaftstreffen Anfang des Monats versprachen führende Politiker außerdem, den Immobilienmarkt im nächsten Jahr zu stabilisieren.

Die bisherigen Rettungsmaßnahmen konzentrierten sich jedoch darauf, einen Einbruch der Immobilienpreise zu verhindern, Eigentümer unfertiger Wohnungen zu schützen und mit staatlichen Mitteln zur Abfederung von Überangeboten beizutragen. Gleichzeitig sahen die politischen Entscheidungsträger zu, wie die ehemaligen Branchenriesen China Evergrande Group und Country Garden Holdings Co. in Zahlungsverzug gerieten.

Aus diesem Grund haben die Anfragen der Bankenaufsichtsbehörde zum Engagement von Versicherungsunternehmen in Vankes Anleihen und Privatschulden große Aufmerksamkeit erregt. Die Versicherer führten im März ähnliche Kontrollen durch, als die Befürchtungen über die Rückzahlungsrisiken des Bauunternehmers zunahmen. Unabhängig davon haben Vanke-Führungskräfte in den letzten Wochen mehrere Versicherer besucht und sie aufgefordert, keine Put-Optionen für private Schulden auszuüben, die ihnen bald zur Verfügung stehen.

„Wenn es keine Trendwende bei den Immobilienverkäufen gibt, die Veräußerungen von Vermögenswerten in einem schwachen Immobilienmarkt langsam bleiben und Finanzinstitute vorsichtiger werden und zusätzliche Sicherheiten verlangen, könnte es bei Vanke unserer Meinung nach früher als erwartet zu einem Liquiditätsengpass kommen“, so die Analysten der Jefferies Financial Group Inc einschließlich Shujin Chen schrieb in einer Notiz. „Wir schätzen die Wahrscheinlichkeit einer staatlichen Rettung immer noch auf unter 50 %.“

Vankes Dollar-Anleihe mit Fälligkeit im Mai 2025 fiel in der vergangenen Woche um etwa 10 Cent auf etwa 80 Cent pro Dollar, der stärkste wöchentliche Rückgang seit mehr als einem Jahr. Auch die Anleihe aus dem Jahr 2027 brach auf 49 Cent ein, was die Zweifel der Anleger an einer vollständigen Rückzahlung signalisierte.

Vankes Probleme kommen zu einer Zeit, in der die Kapitalmärkte weiterhin ein schwaches Anlegervertrauen in den Sektor zeigen: Entwickler aus Festlandchina und Hongkong haben in diesem Jahr Anleihen im Wert von 67,3 Milliarden US-Dollar ausgegeben, was den Markt auf den Weg zur kleinsten jährlichen Emission seit mindestens einem Jahrzehnt bringt , zeigen von Bloomberg zusammengestellte Daten. Unterdessen ist eine Bloomberg-Aktienbewertung chinesischer Bauunternehmen in diesem Jahr um 3,7 % gestiegen, verglichen mit 24 % bei einem breiteren Index, der die in Hongkong notierten Unternehmen des Landes abbildet.

Eine weitere besorgniserregende Entwicklung besteht darin, dass das in Schwierigkeiten geratene Hongkonger Bauunternehmen New World Development die Banken auffordert, die Fälligkeitstermine einiger bilateraler Kredite zu verschieben, was die Besorgnis über seine Fähigkeit, eine der höchsten Schuldenlasten seiner Art zu bedienen, noch verstärkt. Der vom Familienimperium des Tycoons Henry Cheng kontrollierte Entwickler hatte Ende Juni Gesamtverbindlichkeiten in Höhe von 220 Milliarden Hongkong-Dollar (28,3 Milliarden US-Dollar) und verzeichnete den ersten Jahresverlust seit zwei Jahrzehnten.

Der Schuldenkampf von New World Development ist ein unheilvolles Zeichen dafür, dass sich Chinas Immobilienprobleme auf das Ausland ausweiten. Laut seinem Jahresbericht 2024 erzielte das Bauunternehmen 73 % seiner Immobilienentwicklungs- und Investitionserlöse auf dem chinesischen Festland.

Einige ewige Banknoten des Entwicklers von Projekten wie der K11 Art Mall im Hongkonger Einkaufsviertel Tsim Sha Tsui sind kürzlich auf ein Rekordtief von rund 30 Cent gefallen. Seine Aktien sind in diesem Jahr um 57 % gefallen.

Unterdessen sucht die Parkview Group, ein in Hongkong ansässiger High-End-Entwickler, dessen Gründerfamilie aus Taiwan stammt, nach Käufern für einen ikonischen Gewerbekomplex im zentralen Geschäftsviertel von Peking, da das Unternehmen mit hohen Kreditbearbeitungskosten und niedrigen Auslastungsraten zu kämpfen hat. Ein chinesisches Staatsunternehmen soll am Kauf des Vermögenswerts interessiert sein, der für seine einzigartige Pyramidenstruktur bekannt ist und ein Einkaufszentrum, ein Hotel, Bürotürme und ein Kunstzentrum umfasst.

„Hongkonger Entwickler stehen im aktuellen Abschwung vor einer doppelten Belastung“, sagte Daniel Fan, Kreditanalyst bei Bloomberg Intelligence. „Der chinesische Immobilienmarkt, an dem viele von ihnen beteiligt sind, zeigt keine Anzeichen einer starken Erholung, während die Marktkorrektur in Hongkong noch andauert.“

– Mit Unterstützung von John Cheng, Jing Jin und Apple Ka Ying Li.